Konut Fiyatlarında Yükseliş ve Göçmenler: Efsaneler ve Gerçekler

Türkiye’nin metropol şehirlerinde uygun fiyatlı bir daire satın almak mı istiyorsunuz? Bu birçok insanın “evet” olarak cevap verdiği bir talep. Çünkü başımızı sokacak bir ev hepimiz için bir ihtiyaç. Bu makul ihtiyacı karşılamak ise, artan konut fiyatları ve fırlayan kira bedelleri ile beraber düşünüldüğünde, birçok gencin ev sahibi olma hayallerine ciddi bir darbe indiriyor. 

Ekonomide işlerin sarpa sarmasından bu yana, her ne olumsuzluk olsa, bunu Suriyelilere atfetmek moda oldu. Peki, bu algının konut piyasasının gerçekleriyle bir ilgisi var mı? Bu soruya cevap vermek için, ilk olarak Merkez Bankası tarafından sunulan bilgilere göre hazırlanmış, konut fiyatları endeksini inceleyerek başlamakta fayda var. 

Şekil 1’den hemen görüldüğü gibi konut fiyatları 2021 yılının Kasım ayından itibaren ivmeli bir artış eğilimine girmiştir. Bu tarih bütün dünyada COVID-19 döneminde uygulanan genişlemeci maliye ve para politikası araçları ile artma eğilimine giren enflasyonu düşürmek için, birçok ülke merkez bankası faiz artırırken, Türkiye’nin de faiz artırması beklenirken, 2021 Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık’ta arka arkaya T.C. Merkez Bankası politika faizlerini indirdi. Bu durum borçlananların pratikte aslında negatif faiz ödemesi yani, borçlanarak para kazanabilmesi anlamına geliyordu. Bunun neticesi olarak, tam tahmin edildiği gibi, kredi talebi ve özel olarak da konut kredisi talebi katlandı. 

Fiyatları anlamak için incelenmesi gereken bir olgu da konut üretimi. Şekil 3’te 2010-2024 yılları arasında alınan yapı izin belgeleri sayısı sunulmaktadır. Bu izinlerin sayısı, belirli bir dönemdeki konut üretiminin hacmini anlamak için, oldukça önemli bir göstergedir. Grafiğe göre, 2017’den itibaren konut üretiminin önceki döneme göre bir miktar yavaşladığını söylemek mümkün görünmektedir. 

2021 yılında artan talep karşısında çok da artmayan konut üretimi ile birleşince, konut fiyatlarının şaha kalkmasına neden olduğunu söylemek zor değil. 

Göçmenlerin Türkiye’ye en yoğun geldiği yıllar olan 2012’den 2017 yılına kadar ise konut fiyatları yatay seyrini devam ettirmiştir. Konut fiyatlarının artmaya başladığı 2021 yılından bu yana ise, Göç İdaresi kayıtlarına göre Türkiye’deki Suriyelilerin yüzde 95’inin içinde bulunduğu geçici koruma kapsamındaki nüfus düşme eğilimine girmiştir. Diğer bir ifade ile, Suriyelilerin son yaşanan konut fiyatları zıplaması ile pek bir ilişkisi yoktur. Bu noktayı aşağıda daha detaylı ele alacağız. 

Konut fiyatlarını artıran önemli nedenler

2021 yılındaki negatif faizi hariç tutsak bile, Türkiye’de birçok insan parasını bir eve veya arsaya bağlayarak enflasyona karşı koruma eğilimindedir. Bu aslında boş bir beklenti de değil, çünkü kuruluşundan bu yana nüfusun genç ve artma eğiliminde olan bir ülke olduğu için konut talebi neredeyse hiç azalmamıştır. Hiç talebi azalmayan bir şeyin fiyatının da düşmesi beklenmez.  

Konut fiyatlarının neredeyse hiç azalmamasını biraz daha tarihsel arka plana oturtmak için, bazı önemli dönüşümlere de göz atmakta fayda var. Kırsal alanlarda iş olanaklarını daralması sonucu ve kentlerde daha fazla iş imkânı ve yaşam standardı vaat eden bir ortam, 1950’lerden sonra hızla köyden kente göçü tetiklemiş ve büyük şehirlerde yoğun bir nüfus artışına yol açmıştır. Köyden kentlere göç eden iç göçmenlerin büyük şehirlere yerleşmeleriyle birlikte, kentlerdeki konut talebi önemli ölçüde artmıştır. Bu talep, hem yeni konut projelerinin inşa edilmesini zorunlu kılmış, hem de var olan konutların fiyatlarının artmasına neden olmuş. Göç eden nüfusun büyük bir kısmı başlangıçta gecekondu bölgelerinde veya düzensiz yerleşim alanlarında yaşamaya başlamış olsa da bu nüfusun daha konforlu konutlara talebi artmakta ve bu da konut piyasasında farklı segmentlerin gelişmesine yol açıyor.  

Son zamanlarda gelişen tek odalı evlere olan talep de diğer bir demografik dönüşüm olan yaşlanan kişilerin tek başına yaşaması ile ve Avrupa’daki gibi belirli bir yaşa gelen gençlerin evlenmese bile ebeveyn evinden ayrılıp tek başına yaşaması ile oluşan ev talebi ile alakadar. 

‘Yabancıların’ konut fiyatlarındaki yükselişte hiç mi rolü yok? 

Teorik olarak, yabancıların yerlilerle aynı konut havuzundan talepte bulunması durumunda fiyatların yükselmesi mümkündür. Ancak bu etkinin belirgin olabilmesi için yabancı talebinin oldukça yüksek seviyelerde olması gerekir. Bu durumu değerlendirmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarına bakılabilir. 2013 ile 2024 Ekim ayı arasında yabancılar Türkiye’de toplam 400 bin 634 konut satın almışken, aynı dönemde ülkede gerçekleşen toplam konut satışı 15 milyon 901 bin 879’dur. Bu da yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışların yalnızca küçük bir kısmını oluşturduğunu göstermektedir. Şekil 4’e bakıldığında, 2018-2022 arasında yabancıların konut alımlarında oran olarak bir artış olsa da bu oran hiçbir yıl yüzde 5 seviyesine ulaşmamıştır. 

Hangi ülkelerden yatırımcıların konut aldığı incelendiğinde de 2024 yılı Ekim ayına kadar sunulan veriler, en fazla konut alan yabancı ülke vatandaşlarının Ruslar, İranlılar, Ukraynalılar, Almanlar ve Iraklılar olduğu görülmektedir. Suriyeliler en fazla konut olan ilk 20 ülke arasında dahi bulunmamaktadır. Bu resim kabaca 2023 yılı içinde böyledir. 

Türkiye, sermaye birikimi açısından gelişmiş ülkelerin gerisinde kalan ancak büyüme ve kalkınma hedefleri doğrultusunda ciddi bir sermaye ihtiyacı duyan bir ülkedir. Diğer gelişmekte olan ülkeler gibi, hem yerli tasarrufların artırılması hem de yabancı sermaye girişlerinin teşvik edilmesi, Türkiye’nin ekonomik hedefleri için kritik öneme sahiptir. 

Yabancılara konut satışı, ekonomik büyümeye katkı sağlamak ve döviz girdisini artırmak amacıyla birçok ülkenin teşvik ettiği bir uygulamadır. Türkiye’de 2012 yılında mütekabiliyet şartının kaldırılmasıyla yabancı yatırımcılara konut satışı kolaylaştırılmış ve özellikle Körfez ülkeleri ile Avrupa’dan gelen yatırımcıların ilgisini çekmiştir. Yabancıların konut alımları, gayrimenkul sektörünü canlandırarak istihdam yaratmakta, inşaat ve yan sektörlerde ekonomik hareketliliği desteklemektedir.

Ayrıca, yabancıların konut satın alması, finansal sisteme giren kısa vadeli sıcak para girişlerine kıyasla daha uzun vadeli bir yatırım türüdür. Bu durum, doğrudan yabancı yatırım (FDI) türüne en yakın yatırımlardan biri olarak değerlendirilebilir. Örneğin, Alman Bosch firmasının Bursa fabrikasında birçok kişiyi istihdam ederek üretim yaptığı gibi, yabancı bir yatırımcı da Türkiye’de konut alarak ekonomik bir katkı sağlamaktadır. Elbette, konut fiyatlarındaki artış yerli sahipler gibi yabancı yatırımcıların da kazanç elde etmesini sağlar ki bu, yatırımın doğal bir sonucudur.

İlginç bir şekilde, son dönemde Türk vatandaşlarının yurtdışında konut ve gayrimenkul yatırımı yapması giderek artmaktadır. Ancak bu durum fazla tartışılmazken, Türkiye’ye yatırım yapan yabancılar daha sık eleştirilmekte. Oysa, yabancı yatırımcıların konut alımları, finansal sisteme giren sıcak paraya kıyasla Türkiye’ye daha uzun vadeli fayda sağlayan bir sermaye girişidir.

Türkiye’de yaşayan Suriyeliler Türkiye’de ev alabilir mi? 

Yabancılara yapılan mülk satışlarında en fazla tartışma, en fazla konut alan yabancılar listesinde ilk 20’de olmamalarına rağmen görece belirgin olmaları nedeniyle Suriyelilere odaklanıyor.

İlk olarak şunu belirtmekte fayda var ki, Türkiye’de yürürlükte olan 1927 tarihli Mukabele-i Bilmisil Kanunu gereğince Suriyelilerin taşınmaz edinmesi kanunen yasaktır. Bununla beraber,  günlük hayatta da birçok Suriyelinin Türkiye'de mülk sahibi olduğu görülüyor. Suriyeliler genellikle, bir Türk ortakla birlikte kurulan ve Türk Ticaret Kanunu kapsamında Türk şirketi olarak tanımlanan şirketler aracılığıyla mülk ediniyor. Benzer şekilde, özellikle 2012 yılı öncesi birçok Arap yatırımcı da bu yöntemi kullanarak Türkiye'den mülk alabiliyordu. Türk vatandaşlığına geçmiş Suriyeliler her ne kadar mülk edinebilse bile, son yıllarda bu mülklerin üzerinde şerh konulduğuna dair de duyumlar alıyoruz. 

Peki, Suriyeliler ev fiyatlarını artırmış olamaz mı?  

Suriye'den gelen göçmenler, Türkiye’de genellikle düşük vasıflı işlerde çalışan ve gelir merdiveninin alt basamaklarında yer alan kişilerdir. Bu durum, onların yalnızca temel ihtiyaçlarını karşılayabilecek kadar gelir elde edebilmeleri anlamına gelir. 

Suriyelilerin Türkiye’ye gelişine dair yapılan araştırmalar, 2012-2013 yıllarındaki göç dalgasının Gaziantep, Kilis ve çevresindeki illerde gıda fiyatlarını anlamlı şekilde artırdığını ancak konut fiyatları üzerinde tutarlı bir etkisinin olmadığını göstermektedir. Göçmenlerin bu dönemde büyük ölçüde üretime katılamadıkları da dikkate alınmalıdır. 

Bir diğer araştırma ise, göç dalgasının ardından yalnızca yüksek kaliteli konut fiyatlarında artış gözlemlenirken, düşük kaliteli konutlar üzerinde herhangi bir etki görülmediğini ortaya koymuştur. Bu bulgular, göçmenlerin talebinin daha çok temel ihtiyaçlara yönelik olduğunu gösterirken, yüksek kaliteli konutlara yönelik talebin göçmenlerden kaynaklanmadığını düşündürmektedir.

Ayrıca, mülteci dalgasının yerli halk arasında, yerli nüfusun yoğun olduğu mahallelere yönelik talebi artırdığı ve bunun yerleşim ayrışması (segregasyon) ile örtüştüğü görülmektedir. Mültecilere yönelik olumsuz tutumlar – muhtemelen göçmenler ve yerli halk arasındaki çeşitli çatışma noktaları nedeniyle – bu durumu pekiştirmiş olabilir. Yerli halkın göçmenlerle aynı bölgede yaşamayı tercih etmemesi, bu ayrışmayı daha da derinleştirmiştir. Diğer bir ifade ile, Suriyelilerin konut fiyatları üzerinde önemli bir artışa doğrudan yol açtığı söylemek için herhangi bir delil bulunmamaktadır. 

Bu sarmaldan nasıl kurtulunur?  

Bu sarmaldan kurtulmanın en makul yolu, konut üretimini artırmaktır; çünkü demografik yapıdan dolayı konut talebinin azalması, en azından önümüzdeki 20-30 yıl içinde pek mümkün görünmemektedir. Ancak üretimi artırırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır. Örneğin, Airbnb gibi kısa süreli kiralama platformları, mevcut konutların uzun vadeli kiralama cazibesini, özellikle İstanbul gibi turistik şehirlerde, ciddi şekilde düşürmektedir. Avrupa’nın birçok turistik şehrinde bu tür kiralamalara yönelik düzenlemeler getirilmiştir ve benzer uygulamalar Türkiye’de de düzenlenmeye başlanmıştır.

Konut üretimi sermaye kadar emeğe de dayalı bir süreçtir. Bugün dünya ticaretinin merkezi olarak bilinen Dubai ve New York gibi şehirlerin, büyük ölçüde göçmen emeğiyle inşa edildiği unutulmamalıdır. Türkiye’de de konut üretiminde göçmen emeğinin önemli bir rol oynaması muhtemeldir, zira düşük gelirli ve mirasla ev sahibi olma şansı düşük olan göçmenler, bu alanda iş gücünün büyük bir kısmını oluşturabilir. Türk sermayesi ile göçmen emeğinin birleşimi, hem ihtiyaç duyulan konutları üretmek hem de ekonomik büyümeye katkı sağlamak için etkin bir yol olarak değerlendirilebilir. 

Konut erişimi sorununa kısa vadede sihirli bir çözümü olmasa da gerçeklere dayalı ve çözüm odaklı bir yaklaşım benimsemek önemlidir. Efsaneler ve önyargılar yerine, konut üretiminin artırılması, göçmen emeğinin verimli şekilde değerlendirilmesi ve kısa süreli kiralama piyasasının düzenlenmesi gibi somut adımlar, bu sorunun çözümüne uzun vadede katkı sağlayacaktır.